Можно ли оспорить договор ипотеки в суде?

Практика Верховного Суда РФ 2026 год по разделу общего имущества супругов. Мнение экспертов.

27 января 2026 года Верховный Суд РФ рассмотрел гражданское дело по спору о разделе имущества супругов и применению к спору срока исковой давности.

Договор ипотеки может быть оспорен при условии, если истец заявит о пропуске срока исковой давности в отношении своего права.

Срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Дела о разделе имущества супругов – значительная часть практики адвоката по гражданским делам.

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА

Т. с учетом уточненных исковых требований обратилась в суд с иском к Т.И., банку о признании имущества совместно нажитым и его разделе, признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) недействительным, применении последствий недействительности сделки.

С 25 июля 2009 г. она состоит с Т.И. в зарегистрированном браке.

В 2015 году супругами на имя Т.И. было приобретено недвижимое имущество - здание и земельный участок.

По утверждению Т., в ноябре 2023 года ей стало известно, что 15 апреля 2016 г. Т.И. без получения ее согласия заключен договор с банком об ипотеке указанных объектов недвижимости, который нарушает ее права как собственника имущества.

Т. просила суд признать договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 15 апреля 2016 г. недействительным с применением последствий недействительности сделки, признать указанные объекты недвижимости совместно нажитым имуществом супругов и произвести его раздел в равных долях.

Решением суда от 20 сентября 2024 г. исковые требования удовлетворены частично, договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 15 апреля 2016 г. признан недействительным, применены последствия недействительности сделки; здание признано общим имуществом супругов, за каждым из них признано право на 1/2 доли в праве собственности на это здание.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 27 января 2025 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июня 2025 г. решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

В кассационной жалобе банк ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона.

ЧТО РЕШИЛ ВЕРХОВНЫЙ СУД

Как установлено судом и следует из материалов дела, Т.И. и Т. состоят в браке с 25 июля 2009 г.

На основании договоров купли-продажи от 19 июня 2015 г. Т.И. приобрел в собственность земельный участок и расположенное на нем четырехэтажное нежилое здание.

Для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, заключенному 31 августа 2012 г. между банком и ООО "…", 15 апреля 2016 г. банк (залогодержатель) и Т.И. (залогодатель) заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) (далее также - договор об ипотеке), по условиям которого залогодатель передал земельный участок и здание в залог залогодержателю.

Решением Советского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 28 июля 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 11 мая 2021 г., удовлетворены исковые требования Т.И., в том числе о признании договора об ипотеке незаключенным, в удовлетворении иска банка о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на предмет залога отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 20 сентября 2021 г. вышеназванные судебные постановления отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Советского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 29 июня 2022 г. иск Т.И. удовлетворен (договор ипотеки признан недействительным (ничтожным), записи об ипотеке земельного участка и здания в ЕГРН аннулированы), в удовлетворении иска банка отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 12 мая 2023 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 28 ноября 2023 г., решение суда первой инстанции от 29 июня 2022 г. отменено с вынесением по делу нового решения, которым в удовлетворении иска Т.И. отказано, а иск банка удовлетворен.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 8 апреля 2024 г. определения суда апелляционной инстанции от 12 мая 2023 г. и Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 28 ноября 2023 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Также по иску заместителя прокурора Советского района г. Махачкалы Республики Дагестан, поданному в интересах Российской Федерации и неопределенного круга лиц, Советским районным судом г. Махачкалы Республики Дагестан принято решение от 2 ноября 2022 г., вступившее в законную силу 23 марта 2023 г., которым среди прочего заключенный Т.И. договор купли-продажи земельного участка от 19 июня 2015 г. признан недействительным, право собственности Т.И. на земельный участок признано отсутствующим, постановлено исключить сведения о принадлежности земельного участка Таилову И.И. из ЕГРН. 1 декабря 2023 г. Т. обратилась в суд с настоящим иском.

Банком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции было заявлено о пропуске Т. срока исковой давности при обращении в суд с настоящими требованиями.

Разрешая заявленные Т.А. требования о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что нотариально удостоверенного согласия на заключение договора залога спорного имущества она своему супругу Т.И. не давала, ее права являются нарушенными. При этом суд первой инстанции счел, что срок исковой давности для обращения в суд с настоящими требованиями Т. не пропущен, поскольку в результате длительного разрешения спора по иску Т.И. договор об ипотеке в период с 28 июля 2020 г. по 20 сентября 2021 г. был признан судом незаключенным, а в период с 29 июня 2022 г. по 2 мая 2023 г. - недействительным; соответственно, необходимости оспаривать несуществующую сделку у Т. не имелось.

Действительность договора об ипотеке впервые была установлена определением суда апелляционной инстанции от 12 мая 2023 г., о вынесении которого Т. стало известно лишь в ноябре 2023 года.

Суд первой инстанции также сослался на то, что предъявление одним из супругов иска о признании сделки недействительной направлено на защиту общего субъективного интереса супругов по защите права общей совместной собственности. В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что судебная защита нарушенного права общей совместной собственности Т.И. и Т. по иску Т.И. исключала течение срока исковой давности по требованиям Т. о признании сделки недействительной.

Суд апелляционной инстанции и Пятый кассационный суд общей юрисдикции согласились с выводами суда первой инстанции.

ЮРИДИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПОЗИЦИИ ВС РФ

Согласно абзацу второму п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора ипотеки - 15 апреля 2016 г.) супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом приведенных норм материального права и заявления истца о применении срока исковой давности, сделанного в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, судам первой и апелляционной инстанций следовало установить, когда истец узнала или должна была узнать о заключении оспариваемого договора ипотеки.

Как усматривается из материалов дела, обращаясь в суд с иском о признании договора ипотеки недействительной сделкой по мотиву отсутствия ее согласия на заключение указанного договора, Т. ссылалась на то, что об оспариваемой сделке ей стало известно лишь в ноябре 2023 года при рассмотрении гражданского дела по иску Т.И. В то же время банк в своих возражениях на иск, заявляя о пропуске Т.А. срока исковой давности для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями, указывал на то, что вышеприведенное утверждение Т. не соответствует действительности, поскольку о заключении ее супругом Т.И. договора ипотеки 15 апреля 2016 г. Т. было известно по крайней мере в 2019 году при рассмотрении гражданского дела N 2-239/2022 по иску Т.И., к участию в котором она была привлечена в качестве третьего лица. Т. лично присутствовала в суде и давала пояснения по делу.

Кроме того, в ходе рассмотрения этого дела у Т. для проведения судебной почерковедческой экспертизы были отобраны образцы ее подписи для установления подлинности либо фальсификации ее подписи в нотариально удостоверенном согласии от 25 февраля 2016 г., выданном от ее имени для заключения Т.И. договора ипотеки.

Заключение проведенной судебной почерковедческой экспертизы позволило суду сделать вывод о том, что Т. фактически не давала согласия Т.И. на заключение договора ипотеки указанных объектов недвижимости.

Также при рассмотрении дела по иску Т.И. в суде апелляционной инстанции 26 октября 2022 г. Т. прямо указывала на то, что ей известно о нахождении спорного здания в залоге у банка, однако своего согласия на залог она не давала.

Изложенным доводам ответчика судами первой и апелляционной инстанций какой-либо правовой оценки дано не было, что повлекло за собой преждевременный вывод судов о том, что срок исковой давности Т. при обращении в суд с настоящим иском не пропущен.

Согласно пункту 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Исходя из смысла вышеприведенной нормы права только обращение в суд самой Т. могло прервать течение срока исковой давности. Обращение в суд иного лица в другом деле не прерывает течение срока исковой давности.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что предъявление одним из супругов иска о признании сделки недействительной направлено на защиту общего субъективного интереса супругов по защите права общей совместной собственности, вследствие чего обращение Т.И. в суд с соответствующим иском исключает течение срока исковой давности по другому иску другого лица, а именно по иску Т. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, законными признаны быть не могут. Ни предъявление иска Т.И., ни вынесение судебных актов по его делу правового значения для оценки истечения (прерывания) срока исковой давности по предъявленному Т. иску на основании положений пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеют. При рассмотрении спора приведенные выше обстоятельства, имеющие юридическое значение для его правильного разрешения, и соответствующие доводы сторон правовой оценки со стороны судов первой и апелляционной инстанций не получили. С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела. ВС РФ все судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Согласно мнению эксперта - адвоката Ли Аркадия Станиславовича - в данном гражданском деле Верховный Суд РФ дал разъяснения по следующим юридическим вопросам: